Cambios en las estructuras societarias para la tenencia de propiedades en España
25 / 11 / 2009
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Durante años, muchos compradores extranjeros han preferido tener la propiedad de sus casas en España a través de estructuras societarias que tenerlas a sus nombres directamente. Los argumentos a favor de esta opción así como los que defienden la propiedad a nombre propio han variado a través del tiempo a medida que se han introducido nuevas normas y modificado los tipos impositivos. Con los escándalos recientes relacionados con lo que las autoridades fiscales consideran fraude fiscal inmobiliario aun en el candelero, es hora de revisar las ventajas e inconvenientes de las estructuras societarias clásicas de tenencia de bienes inmuebles.

Estas estructuras normalmente incluían una sociedad residente en un territorio de baja tributación propietaria de una sociedad española que a su vez era la propietaria de la vivienda. Para complicar más las cosas, las participaciones de la sociedad extranjera eran a menudo propiedad de un Trust. Una entidad anglosajona parecida a un fideicomiso. La necesidad de la sociedad española, en estas estructuras, vino dada por la introducción del Gravamen Especial de Bienes Inmuebles que impone un gravamen a los inmuebles propiedad de determinadas sociedades extranjeras. Antes de eso, la estructura clásica consistía en tener a la sociedad extranjera como propietaria directa de la vivienda.

En el pasado, muchos propietarios extranjeros encontraron ventajosa esta fórmula para tener la propiedad de sus viviendas en España, el Impuesto sobre el Patrimonio, que podía ser oneroso, se imponía a las personas físicas mientras que no era de aplicación a las estructuras societarias cuya titularidad última se encontraba fuera de España o la más cuestionable interpretación, hace años, de que la venta de la sociedad extranjera no estaba sujeta a tributación en España por la Ganancia de Capital. Interpretación esta que las distintas modificaciones de la norma a través de los años han ido descartando completamente, dejando claro que tratándose de sociedades extranjeras residentes en paraísos fiscales, cualquier cambio de titularidad que resulte en una transmisión efectiva de la propiedad subyacente está sujeta a tributación en España. El Impuesto sobre Sucesiones era otra consideración a la hora de contemplar estas complejas estructuras para la tenencia de viviendas, ya que en caso de defunción, la transmisión a los herederos podría no estar sujeta a este impuesto o al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y además era mucho más sencilla que tener que ejecutar un testamento.

Las cosas han cambiado mucho, sin embargo, y ello hace necesario revisar los beneficios de tener semejantes estructuras en nuestros días. El cambio más significativo, aunque no afecta directamente a ningún impuesto, ha sido la introducción gradual de la normativa para la prevención del blanqueo de capitales entre 1993 y 2005, fecha en la que se publicaron los últimos cambios al reglamento. Las disposiciones establecidas por esta normativa obligan a todas las partes involucradas en una transacción inmobiliaria, bancos, notarios, abogados, agentes inmobiliarios y promotores a identificar sin lugar a dudas a los últimos beneficiarios de una vivienda y a informar a las autoridades de cualquier transacción sospechosa. Las estructuras que contienen sociedades residentes en paraísos fiscales se consideran casos paradigmáticos de operaciones sospechosas. Aparte de hacer muy difícil ocultar la identidad de los últimos beneficiarios, estas normas hacen muy difícil abrir y operar cuentas bancarias o hacer cualquier clase de transferencia internacional sin que se informe a las autoridades de prevención de blanqueo de capitales.

Para ayudar a cerrar aun más estas lagunas, la legislación antievasión fiscal ya permite a la Administración recalificar, a efectos fiscales, cualquier operación que se haya llevado a cabo de forma artificiosa o simulada con el objeto de evitar impuestos. Estas medidas incluyen la capacidad de atraer la residencia fiscal de una sociedad residente en un paraíso fiscal a España. La Administración está usando estás herramientas para perseguir, gravar e incluso imputar delitos fiscales en relación con cambios de titularidad de propiedades no declaradas al fisco.

La nueva normativa sobre Precios de Transferencia, efectiva desde 2009, también hace más costoso y complejo operar con una estructura societaria para la tenencia de bienes inmuebles. Estas normas requieren que todas las transacciones y saldos entre empresas vinculadas (como la sociedad española y su sociedad matriz) o los beneficiarios, familiares o administradores, deben estar documentadas para ofrecer evidencia de que se han llevado a cabo a precios de mercado. El incumplimiento de estas normas conlleva sanciones importantes y el riesgo de costosas inspecciones fiscales.

Al mismo tiempo, algunas de las desventajas de tener la propiedad a nombre propio han desaparecido o se han reducido notablemente. Desde 2008 el Impuesto sobre el Patrimonio ha desaparecido en la práctica y la fiscalidad de las Ganancias de Capital se ha reducido a un 18% para no residentes. Si los propietarios se hacen residentes, cosa que a menudo ocurre cuando se jubilan, las Ganancias de Capital pueden reinvertirse, sin coste fiscal, en una nueva vivienda o estar exentas de impuestos a partir de los 65 años de edad. Aun cuando siga favoreciendo una estructura societaria, una estructura residente dentro de la Unión Europea es preferible hoy en día.

Cuando llevamos casi una década en el siglo XXI, se hace aconsejable revisar las estructuras utilizadas para la tenencia de viviendas situadas en España, ya que los comportamientos y sistemas que eran considerados aceptables hace unos años pueden no serlo ahora y pueden exponer a los propietarios a riesgos innecesarios.


Joseph Fay

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