Inmaculada Domecq
Al comprar una propiedad, es práctica habitual firmar un contrato de arras penitenciales. Pero esta no es la única forma, o la más apropiada, para asegurar la transacción en según qué casos.
En un contrato de arras penitenciales, las partes pueden desistir de sus respectivas obligaciones mediante el abono de una penalidad. El vendedor puede desistir voluntariamente de su obligación de vender, y el comprador de su obligación de comprar, quedando el primero obligado a reembolsar el doble del dinero recibido en concepto de arras, y el segundo perdiendo el dinero ya abonado en concepto de arras a la firma del contrato. El contrato de arras penitenciales tiene como característica principal permitir que cualquiera de las partes pueda desistir voluntariamente de la compraventa, y, por tanto, aunque sea usado habitualmente en operaciones de compraventa como paso previo a la firma del contrato, muchas veces no es la mejor opción cuando lo que se pretende por cualquiera de las partes es asegurar la ejecución de la operación.
La firma de un contrato de arras confirmatorias es más adecuada si el objetivo es asegurar la ejecución de la operación por cualquiera de las partes. Al amparo de este contrato, el comprador abona al vendedor por adelantado y a cuenta del precio de compra acordado un importe determinado. En el caso de que el acuerdo de compra no se ejecute a su debido tiempo, la parte afectada tendrá derecho a i) exigir la ejecución de la compra o ii) rescindir el acuerdo alcanzado y exigir una indemnización.
Existe una tercera alternativa para reservar la compra de una propiedad, la firma de un contrato de opción. Bajo este acuerdo, el comprador adquiere el derecho a comprar una propiedad de acuerdo con los términos y condiciones acordados, abonado como contraprestación un importe en concepto de prima. Bajo este contrato, el vendedor queda obligado a vender, mientras que para el comprador la ejecución de la operación depende de su voluntad. En caso de que el comprador no opte por ejecutar la compra, perderá la prima pagada anteriormente.
Los impuestos asociados a la adquisición de la propiedad variarán en función al acuerdo firmado por las partes. En el caso de un contrato de arras penitenciales o confirmatorias, siempre que la venta esté sujeta al IVA, el comprador abonará el importe acordado más IVA, ya que estos montos se consideran un anticipo. Sin embargo, si la venta de la propiedad está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), el pago de las arras no está sujeto al TPO en ese momento, ya que este impuesto es pagadero a la ejecución de la escritura pública de transmisión de la propiedad.
Si las partes firman un contrato de opción de compra, y el otorgante / vendedor es un contribuyente de IVA, el comprador deberá pagar la prima acordada más el IVA. En este caso, los importes abonados son a cambio de la adquisición de un derecho de compra. Es importante en estos casos acordar expresamente que la prima pagada se deducirá del precio de compraventa a efectos de evitar el pago del IVA sobre la prima pagada por duplicado. Si no se indica nada con respecto a esta deducción, se aplicará el IVA sobre el precio de compra acordado (el importe de la contraprestación), independientemente del hecho de que el IVA se haya pagado ya sobre la prima. Además, si el contrato de opción de compra se ejecuta en una escritura pública, el comprador deberá pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentaos, ya que estaríamos ante un documento notarial, inscribible en un registro y con contenido valorable.
En los casos en que la venta esté sujeta al TPO, el contrato de Opción de Compra también estará sujeto al TPO. En estos casos, la base imponible será la prima acordada entre las partes, salvo que ésta sea inferior al 5% del precio de compra acordado. La ejecución posterior del acuerdo de compraventa se trata como una transacción independiente a los efectos del TPO. Por lo tanto, incluso en los casos en que las partes acuerden descontar la prima pagada del precio de compra pagadero, el TPO se determinará en función del precio de compra total acordado.
Por lo tanto, es importante considerar cuidadosamente cuál de las alternativas existentes se adapta mejor a sus intereses antes de firmar cualquier tipo de acuerdo de compraventa.
Inmaculada Domecq es abogada y directora del departamento fiscal de UHY Fay & Co.
