La situación excepcional en la que vivimos a raíz de las consecuencias de la pandemia causada por el Covid-19, ha provocado el agrietamiento del cumplimiento normal de los contratos y entre ellos, los relativos a los arrendamientos urbanos, tanto los de vivienda como los de uso distinto.
Ante ello, en aquellos casos en que la irrupción de la pandemia ha comportado para los arrendatarios una situación excepcional, y que se traduce en muchos casos en la disminución relevante de la capacidad de pago de las rentas convenidas ya sea por la disminución de los ingresos o bien, en el caso de locales o naves, la imposibilidad de realizar la actividad económica por el cierre obligatorio de negocios.
Partiendo de la base que el principio general ha sido y debe ser el cumplimento de los términos del contrato, lo cierto es que la excepcionalidad de la situación conlleva que, por lógica, todo el mundo deba compartir el sacrificio y las pérdidas que supone una eventualidad absolutamente sobrevenida e imprevisible y que no es culpa exclusiva de ninguna de las partes.
Ante ello, y en materia de arrendamientos, el legislador ha optado por:
- Regular remedios y soluciones de obligado cumplimiento con disposiciones legales expresas en los casos en que intervengan empresas y entidades públicas o grandes tenedores como arrendadores y personas vulnerables como arrendatarias o en el caso de arrendamientos de uso distinto a vivienda, autónomos o PYMES. Estos remedios vienen regulados en el Real Decreto 11/20 de 31 de marzo y que entró en vigor el pasado 2 de abril de 2020 (para arrendamientos de vivienda habitual); y en el Real Decreto 15/20 de 22 de abril de 2020 (para arrendamientos de uso distinto).
- No regular y dejar a expensas de los pactos a que puedan llegar las partes en el resto de los casos, tanto en vivienda como en inmuebles de uso distinto. Ello comporta que, en caso de no llegar a acuerdos, las partes podrán acudir a los Juzgados en defensa de sus intereses: los arrendadores reclamando el pago de lo que se les debe o incluso instando el desahucio por falta de pago y los arrendatarios solicitando la condonación o rebaja temporal del pago de las rentas o su aplazamiento, y serán los Jugados (u órganos arbitrales o mediadores si las partes están de acuerdo en acudir a ellos), los que decidan finalmente, y tras examinar las circunstancias concretas de cada caso, las medidas correctoras que deben aplicarse en cada contrato por la incidencia de la pandemia.
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