Nuevas medidas urgentes para vivienda y alquiler

El pasado 6 de marzo de 2019 entró en vigor, tras su publicación en el BOE, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que comprende modificaciones en cinco normas:

  • Ley de Arrendamientos Urbanos
  • Ley sobre Propiedad Horizontal
  • Ley de Enjuiciamiento Civil
  • Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales
  • Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

El citado Real Decreto-ley pretende dar un impulso al mercado de viviendas de alquiler, confirmando que con ello no hacemos más que retornar al mismo punto donde nos encontrábamos hace cinco años con la anterior reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas para la flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda.
En lo que respecta al ámbito de aplicación se mantiene la aplicación obligada de la propia LAU y, en su caso, de forma complementaria, el Código Civil, pero se hace una excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2 o cuya renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional también en cómputo anual, donde prima la voluntad de las partes y, en su defecto, la Ley y el mismo Código Civil.
No obstante, las nuevas medidas legales adoptadas mediante el citado Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, son del todo insuficientes e incluso, en algunos casos, pueden resultar inadecuadas.
Entre las medidas adoptadas merece la pena destacar:

  • Ampliación de la duración de los contratos, pasando de tres a cinco años. La principal novedad es que se vuelve al plazo general de cinco años de obligado cumplimiento para el arrendador, revirtiendo con ello la reforma de tres años incorporada con la reforma de la Ley 4/2013, siendo como novedad que si se trata de personas jurídicas el plazo será de siete años. En principio se pretende una medida más favorable para el inquilino, pero que solo afectará a los nuevos contratos que se firmen, pues no tiene carácter retroactivo.

También se aumenta el plazo de la prórroga tácita de 1 a 3 años: así, cuando el contrato de arrendamiento finalice sin que ninguna de las partes manifieste su decisión de no renovarlo, se producirá la prórroga del mismo por un periodo mínimo de tres años.
Sigue vigente la facultad del arrendatario de evitar la prórroga anual mediante un aviso de 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.

  • Limitación de las garantías: Se mantiene la obligación de depositar en metálico, en concepto de fianza, una mensualidad de renta en arrendamiento de vivienda y dos en uso distinto al de vivienda. Además, se permite cualquier garantía adicional, pero en los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el valor de dicha garantía no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Así pues, no se podrá exigir al arrendatario más de tres mensualidades de renta (caso de vivienda) entre fianza y garantías adicionales. Es decir, dado que la fianza legal tiene que ser de una mensualidad, si se opta por pedir una garantía adicional, ésta no podrá ser superior a dos mensualidades de renta. Así que la suma de la fianza más la garantía adicional no podrán superar las tres mensualidades de renta.
Otra de las exigencias es que, en casos de arrendamiento de vivienda y en el que el arrendador sea persona jurídica, los gastos de gestión (mediación inmobiliaria) serán a cargo del arrendador, y no del arrendatario como venía siendo costumbre.

  • Ayudas fiscales limitadas. En materia de impuestos, se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, de manera que se reducen las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler de vivienda habitual.

Además, se modifica la regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) contenida en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, incorporando medidas en pro del mercado de alquiler de vivienda.
De esta forma, se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos; los ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública; se habilita a los ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado; y se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.

  • Desahucios de hogares vulnerables. También se modifica la ley de enjuiciamiento civil respecto al procedimiento de desahucio. Con las nuevas medidas el juez deberá notificar a los servicios sociales la situación de vulnerabilidad de la familia. El proceso de desahucio se paralizará un mes (o dos si el arrendador es una persona jurídica) hasta que los servicios sociales encuentren una solución.
  • Derecho de tanteo y retracto. Se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) de las administraciones públicas en los casos de venta de la totalidad de un edificio compuesto de varias viviendas, si bien falta desarrollar la normativa necesaria para ello.

Con todo, un aspecto importante a destacar es que no se han intervenido los precios de los alquileres, como reclamaban algunas administraciones.
 
 

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